פירוק חברת אור סיטי נדל''ן - ומה לגבי הנושים?

במאמר הקודם, למה רוכשי הדירות של ענבל אור צריכים להתכונן בשל מצבה המשפטי, עסקנו בהשלכותיו של הצו להקפאת ההליכים אשר ניתן ביום 24.3.2016 לגבי קבוצת החברות שבשליטתה של ענבל אור, אשר כוללת את אור סיטי נדלן בע"מ, ושבע חברות בנות שלה.

בעקבות הצו להקפאת הליכים, הועבר ניהול החברות לידי של הנאמן שמונה להן עו"ד איתן ארז. ברם, במסגרת הדו"ח הקשה שהכין הנאמן אודות מצבן של החברות, המליץ הנאמן על ביטול הליך הקפאת ההליכים, ומעבר למסלול של פירוק החברה והחברות הבנות שבשליטתה.

ביום 5.4.2016 הורה שופט בית המשפט המחוזי בת"א, איתן אורנשטיין, על פירוקן של החברות, וזאת לאחר שאף הוא הגיע למסקנה כי אין סיכוי להבראת החברות במסגרת הקפאת ההליכים, וזאת לרבות לאור המצב שבו נמצאים הרוכשים, הביטולים, הקפאת הפרויקטים, והחשש מפני הברחת נכסים על ידי ענבל אור, בעלת השליטה. עו"ד איתן ארז מונה למפרק הזמני של החברות.

בנוסף הורה השופט על מתן צו לכינוס נכסיה של ענבל אור עצמה, בשל ערבויותיה האישיות לחלק ניכר מהחובות של החברות שלה. אמנם, אור שבה וטענה כי הנה בעלת נכסים רבים בשווי כספי ניכר, אך היא לא נתנה כל פירוט לגביהם, לרבות לגבי שוויים וזמינותם.

כמו כן ניתן גם צו עיכוב יציאה מהארץ כנגד ענבל אור.

נימוקי החלטת הפירוק

השופט אורנשטיין נימק את החלטת הפירוק בהסתמך על הנתונים שהוצגו בפניו, מהם הגיע למסקנות העיקריות הבאות:

החברה נמצאת במצב של חדלות פירעון תזרימית ומאזנית, אשר מהווה עילת פירוק על פי הדין. החובות הכספיים של אור וקבוצת החברות שבשליטתה נאמדים במאות מיליוני שקלים, שמועד פירעון חלק מהם כבר חלף, בעוד שאין באופק כל מקור להחזר החובות, אין סיכוי סביר לממש בעת הקרובה את המגיע לחברות מהחייבים להן, ואין הצעות ממשיות של משקיעים פוטנציאליים.

אין סיכוי ממשי להגיע להסדר נושים, קיימים כשלים במרבית אם לא בכל הפרויקטים שהחברות מעורבות בהם, כאשר לגבי חלקם כבר ניתנה הודעת ביטול על ידי בעלי הקרקע, ובחלקם האחר מבקשים הרוכשים להוציא את החברה. בנוסף, הנושים איבדו אמון בחברות ובבעלת השליטה - ענבל אור.

קיימות תהיות באשר לאמינות הנתונים שמופיעים בדו"חות הכספיים המבוקרים של החברות, כך שלא ניתן להסתמך עליהם.

אור ניהלה את החברות באופן כושל אשר גרם לנזקים קשים לנושים. זו גם הסיבה מדוע לא ניתן להחזיר לידיה של אור את ניהול החברות, משום שקיים סיכון שהיא תמשיך לנהלן באופן זה.

הניהול הכושל התבטא בעיקרו באופן הבא:

• מכירת זכויות ליחידות מעבר למספר היחידות שניתן לבנות בפועל,לפי שיטת ה-over booking.
• משיכת כספי החברות, שמקורם בהפקדות הרוכשים, לצרכיה הפרטיים של ענבל אור, שאינם קשורים כלל למטרות וצרכי החברות, כגון תשלום לשכר דירת מגוריה בסך כ-430 אלף שקלים, תשלום במיליוני שקלים לגרוש שלה, ומתן הטבות כספיות לאחיינה.
• הפקדת כל כספי הרוכשים מהפרויקטים השונים לחשבון בחשבון אחד כללי, פירמידאלי, שמשמש לצרכי כלל הפרויקטים והפעילויות השוטפות של החברות יחדיו. כתוצאה מכך לא התקיים בחברות מנגנון שיבטיח כי כספי הרוכשים יופקדו להבטחת הקמת הפרויקט הספציפי שלשמו ניתנו הכספים, בהבדל מצרכים אחרים של החברות. יתרה בכך: בפועל, החברות השתמשו בכספי הרוכשים למטרות זרות, וביניהן תשלומים לפרויקטים נוספים, פעילות שוטפת של החברות, לרבות לתשלום דמי שכירות ותשלומים לעובדים, משיכות פרטיות של אור כאמור ועוד.

התנהלותה של אור לפי שיטת ה-over booking, כלומר מכירה של יותר זכויות יחידות לרוכשים מכמות היחידות שניתן לבנות בכל פרויקט, הנה בעייתית ביותר, הואיל וקיים קושי להחזיר את כספי הרוכשים במקרה כזה.

זאת מאחר וכספי הרוכשים לא הופקדו בחשבון סגור לכל פרויקט בנפרד אלא בחשבון כללי, פירמידיאלי, שמשמש לצרכי כלל הפרויקטים והפעילויות השוטפות של החברות יחדיו ועל כן קיים חוסר מהותי.

הפקדת כספי הרוכשים במעורבב בחשבון כללי אחד, היוותה גם את הסיבה לכך שהשופט לא נענה לבקשתו המקורית של עורך דין איתן ארז לנהל את כל אחד מהפרויקטים כמשק נפרד וסגור, אלא מינה אותו כמפרק של כל החברות יחדיו.

לדברי השופט, מאחר שכספי הפרויקטים השונים הופקדו יחדיו ובמעורבב, ולא בקופה נפרדת לכל פרוייקט, אזי לדעתו כך יהיה קל יותר למפרק לקבל תמונת מצב כללית אודות כלל החברות, ולנהל טוב יותר את הליך הפירוק.

לפיכך, עדיף שבשלב הראשוני ימונה בעל תפקיד אחד, אשר ירכז, את כלל הנכסים, הזכויות, החובות, ההתחייבויות של החברות, ולאחר שהתמונה תתבהר, ניתן יהיה לשקול מינוי בעלי תפקיד נוספים.

סמכויות המפרק במסגרת החלטת הפירוק

במסגרת החלטת הפירוק הסמיך בית המשפט את עו"ד איתן ארז, אשר כאמור מונה למפרק הזמני של קבוצת החברות, לתפוס, לשמור, לבטח ולנהל את נכסי החברה בכפוף לכל דין וכן להפעיל את עסקי החברה ככל שהדבר יהיה דרוש ובכפוף לאישור בית המשפט.

בנוסף הוסמך המפרק לגבש, במידת האפשר, הסדר פרטני לכל אחד מהפרויקטים, כל אחד לפי נסיבותיו, ומתוך מטרה לצמצם עד כמה שניתן את הנזק לרוכשים וליתר הנושים. על המפרק לבוא בדברים עם הרוכשים באמצעות באי כוחם, ולהגיע להגיע למתווה בר מימוש לתועלתם.

עוד נקבע כי לא ימומשו נכסים אלא באישור בית המשפט ולאחר קבלת עמדת הכנ"ר, סמכויות הדירקטוריון מושעות, לרבות זכות החתימה בשם החברה שמוקנית למפרק הזמני, וכן ניתן צו איסור דיספוזיציה על כלל הנכסים של כל אחת מהחברות של אור, בין במישרין ובין בעקיפין, וזאת למשך 30 יום מהיום או עד החלטה אחרת.

משמעות הפירוק מבחינת הנושים וכיצד עליהם לפעול בעקבותיה

ככלל, מטרת הליך פירוק החברות הנה לכנס את מלוא נכסי החברות שבפירוק, לממשם באופן המיטבי, ולחלק את תמורתם בין הנושים בהתאם לחוק.

לפי סעיף 353 לפקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג-1983, אופן הגשת תביעת החוב וחלוקת הדיבידנדים במקרה של פירוק חברה חדלת פירעון, יעשה בהתאם לכללים הקבועים במסגרת פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980, בשינויים המחוייבים.

בהתאם לכללים אלו, על מנת לחלק את תמורת נכסי החברות בין הנושים, תחילה על הנושים השונים להגיש תביעות חוב, וזאת תוך חצי שנה ממועד פרסום ההודעה על מתן צו הפירוק הקבוע ברשומות ובעיתונים היומיים.

נושה שלא יגיש תביעת חוב במועד, לא יהיה זכאי לקבל דיבידנד מקופת הפירוק. תביעות החוב תוגשנה במשרדי הכנ"ר במחוז בו מתנהל תיק הפירוק, ותועברנה ממנו לידי המפרק, אשר יבדוק אותן ויקבע האם לאשרן ובאיזה היקף או לאו.

במידת הצורך ניתן יהיה לערער על החלטת המפרק בפני בית המשפט שדן בתיק הפירוק. לאחר מכן יחולקו הדיבידנדים המופקים ממימוש נכסי החברה בין הנושים בעלי תביעות החוב המאושרות בלבד.

מאחר והחברות של אור נמצאות בחדלות פירעון, אזי משמעות הדבר הנה כי המסה של התחייבויותיה עולה על המסה של נכסיה, ומכאן שלא כל הנושים יזכו לקבל את מלוא פירעון חובותיהם, אם בכלל. לפיכך, נוצר צורך להחליט כיצד יש לחלק את כספי מימוש הנכסים בין הנושים השונים.

על פי השיטה הנוהגת בארץ אופן חלוקת הדיבידנדים בין הנושים השונים מבוסס על שני עקרונות: עקרון העדיפות ועקרון השוויון וזאת כפי שנסביר מיד.

עקרון העדיפות קובע כי הנושים נחלקים לקבוצות בעלות רמות עדיפות שונות, וכי אין לחלק כספים לקבוצה מסויימת לפני שהקבוצה הקודמת לה ברמת העדיפות קיבלה את מלוא חובותיה.

סדר פירעון החובות לנושים בהליך פירוק הינו כדלקמן:

• הוצאות ניהול הליכי הפירוק.
• נושים מובטחים, אשר הבטיחו את חובם באמצעות שעבוד ספציפי או שיעבוד צף שהתגבש לפני הפירוק, וכן שיעבוד מקרקעי החברה לטובת רשויות המס בגין אי תשלום מיסים המגיעים מהמקרקעין.
• נושים בדין קדימה, אשר כוללים חוב בגין שכר עבודה, חוב בגין ניכוי במקור משכר עבודה, מיסים מוניציפליים וממשלתיים, דמי שכירות לשנה אחת.
• נושים בעלי שעבוד צף, אשר התגבש רק עם פירוק החברה.
• נושים רגילים: ספקים, נותני שירותים וכן לקוחות החברה, כלומר רוכשי יחידות הדיור.
• נושים נדחים: בעלי המניות בחברה.

עקרון השוויון קובע כי חלוקת הכספים לגבי הנושים שנמצאים בתוך אותה קטגוריה ורמת עדיפות, תתבצע באופן שוויוני ביניהם, ובאופן יחסי לשיעור החובות שלהם מתוך כלל החובות באותה דרגה.

מן הכלל אל הפרט

כפי שעולה מהחלטת הפירוק, הנושים העיקריים של קבוצת אור כיום הינם:

בנק המזרחי

עיקר הפעילות הפיננסית של החברות של אור מתבצעת בבנק המזרחי, אשר מצבו טוב יחסית, מאחר ומעמדו הנו כשל נושה מובטח. הבנק הודיע שהיקף החובות כלפיו עומד על סך של כ-17 מיליון ש"ח, וכי שווי הביטחונות ברוטו שלטובתו עומד על סך של כ -22 מיליון ש"ח, לפני הפחתה בגין מימוש מהיר, הוצאות ומיסים, כך ששווים הנקי יבטיח פירעון סכום של בין 15–17 מיליון ש"ח.

בנוסף, ענבל אור ערבה אישית כלפיו לכלל התחייבויות החברות. משמעות הדברים שלעיל הנה שמצבו של הבנק כנושה מובטח הנו טוב למדי, מאחר שקיים סיכוי גבוה למדי שרובו של החוב כלפיו יפרע אם לא כולו.

רשויות המס

על פי הערכות רשויות המס החוב כלפיהן עומד אף הוא על סך של כ-17 מליון ש"ח. לאור מעמדן הגבוה של רשויות המס מבחינת סדר הנשייה כאמור לעיל, והעובדה שהן גם שוקלות להפעיל סעיף בחוק המע"מ שמאפשר להן להשתלט על חלק מהנכסים כדי לגבות את החוב כלפיהן, ניתן לומר שגם מצבן טוב יחסית משל יתר הנושים.

עובדי החברה

לפי הודעת עורך הדין המייצג את העובדים היקף החוב לעובדים עומד על כמיליון ש"ח. עם זאת, מאחר והחובות לעובדים נמנים על החובות בדין קדימה כאמור לעיל, ומאחר שיש להם גם את הזכות להגיש תביעה כלפי הביטוח הלאומי לקבלת גמלה עקב פירוק החברה, אזי ניתן לומר שגם מצבם טוב יחסית.

בשלב זה כאמור ניתן צו רק לפירוק זמני של החברות. עם מינוי מפרק זמני ממשיכה החברה להתקיים במעמדה הקודם, אלא שסמכויות האורגנים שלה נתונות למפרק הזמני.

כמו כן, על פי הפסיקה בארץ ממועד מתן צו הפירוק הזמני של החברה ועד למועד צו הפירוק הקבוע, יחסי העבודה בין הצדדים ממשיכים לחול, אם כי בכפוף לשינויים עליהם מחליט המפרק הזמני באישור בית המשפט.

במידה ושינויים אלו כוללים הרעה מוחשית בתנאי ההעסקה של העובדים, קמה להם הזכות להתפטר עקב כך ולהיחשב כמפוטרים לצורך קבלת פיצויי הפיטורים, לפי סעיף 11 (א) לחוק פיצויי פיטורים.

לעומת זאת, מועד מתן צו הפירוק הקבוע של החברה, הנו מועד סיום יחסי העובד מעביד בין החברה לעובדיה, תוך פיטורי העובדים, אשר מקימים להם את הזכות לקבלת פיצויי פיטורים וכל יתר הזכויות הסוציאליות הנובעות מכך.

לפיכך, וכמו כל נושה, גם על העובדים להגיש תביעת חוב בפני מפרק החברה. תביעת החוב תכלול בדרך כלל תשלומים בגין שכר עבודה, כספי מיסים שהחברה ניכתה משכר העובדים אך טרם העבירה לרשויות המס, ותשלומי חובה אחרים לתקופה של עד שנה לפני הפירוק.

במידה וקופת הפירוק איננה מספקת על מנת לשלם לעובדים את הזכויות המגיעות להם, אזי קמה להם הזכות להגשת תביעה לקבלת גמלה בגין פירוק החברה בפני המוסד לביטוח לאומי.

גמלת הביטוח הלאומי עקב פירוק החברה כוללת את סכום חוב שכר העבודה, חוב פיצויי הפיטורים שאין להם כיסוי בקופת הגמל, ותשלומים לקופות הגמל של העובד, שהמעסיק היה אמור להעביר ולא העביר, כל זאת עד לגובה התקרה הקבועה בחוק, שהינה 13 פעמים השכר הממוצע במשק.

החל מיום 1.1.2014 המדובר בסך של 112,424 ₪ אם כי יש לזכור כי סכום זה מתעדכן מעת לעת.

קראו בהרחבה על זכויות העובדים במקרה של פירוק חברה

בעלי הקרקע בפרוייקטים

היקף ההתחייבויות לבעלי הקרקע בפרוייקטים עומד כפי הנראה על סך כולל של כ-143 מליון ש"ח. על פי החלטת הפירוק חלק מבעלי הקרקע כבר הגישו בקשות לביטול ההסכמים לרכישת הקרקע שלהם.

במידה ובקשות אלו תתקבלנה הם יצטרכו מטבע הדברים להשיב את הסכומים שניתנו להם עבור הקרקע, אם וככל שכבר ניתנו להם כאלו, אולם לפחות הקרקע תושב לידיהם. מעבר לכך, קיים כפי הנראה חשש ממשי לגורלן של התחייבויות לבעלי הקרקע במידה ואין להם כל בטוחה מוחשית שניתן להיפרע ממנה.

לחצו כאן לפניה וקבלת ייעוץ משפטי מהיר!

רוכשי יחידות הדיור מחברת אור סיטי נדל"ן

על פי החלטת הפירוק קיימות כ-450 משפחות במסגרת קבוצות הרכישה המאורגנות שהשקיעו מכספם ברכישת יחידות דיור בפרוייקטים השונים של החברות.

מצבם של רוכשים איננו פשוט בלשון המעטה, מאחר והנם נושים רגילים, ללא כל בטוחות וזאת בניגוד לרוכשי דירות בעסקאות רגילות, אשר כספיהם מוגנים באמצעות ערבויות שהם קיבלו בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.

הסיבה לכך נובעת מהעובדה לפיה חברי הקבוצה אינם משלמים מראש את מלוא הכספים עבור הדירות, אלא רק בהתאם לביצוע שלבי הפרוייקט בפועל, דבר שמפחית לכאורה את הסכנה לכספיהם.

בנוסף, במידה וכספי חברי הקבוצה היו מופקדים בחשבון סגור בנפרד לכל פרוייקט, הדבר היה מבטיח שכספיהם יועברו במישרין לבעלי הקרקע ולקבלן הבניה.

ברם, מאחר שבמקרה של ענבל אור לא נעשה כך אלא הכספים הופקדו בחשבון אחד כולל לכל הפרויקטים, ואף נוצלו בפועל לצורך מימון מטרות זרות, אזי קיים חשש כבד לגורלם.

אמנם על פי תנאי הרכישה הרוכשים זכאים לבטל את החוזים עמם, ולקבל את כספיהם בחזרה, אולם במקרה דנן ספק רב אם הדבר אפשרי כלל. נכון למועד החלטת הפירוק קיימים כבר רוכשים שביטלו את התקשרות עם החברות וזכאים להחזר כספי בסך כולל של 20 מיליון ש"ח, אך קיים ספק רב לגבי מימוש אפשרות זו.

המפרק הזמני, עו"ד איתן ארז, הבהיר כי איפה שניתן יהיה לבנות הוא יפעל לביצוע הבניה ולגבי הפרויקטים הקרובים לסיום בנייה, הוא יחתור להשלמתם, אך הרוכשים יצטרכו להוסיף כספים על מנת לקבל דירה. בנוסף הוא ציין שאין לו הערכה מה תהיה הפגיעה ואם יהיו כאלה שיישארו ללא כלום.

לפיכך, על רוכשי הדירות לשקול את צעדיהם בהתאם למצב הבנייה של הפרויקטים שלהם. במידה והם קרובים להשלמתם, יתכן שעדיף מבחינתם להוסיף כספים כדי לקבל את הדירות.

לגבי הפרויקטים שטרם הוחל בהם כלל, יהיה על רוכשי הדירות לשקול מה עדיף מבחינתם: להוסיף עוד כספים על מנת לבצע את הבניה, או לבטל את הסכמי ההתקשרות, ולהגיש תביעת חוב לגבי החזר הכספים שמגיעים להם, כאשר לא ברור כמה מהכספים ניתן יהיה להחזיר בפועל אם בכלל.

ספקים ונותני שירותים

גם מצבם של הספקים ונותני השירותים אינו טוב יחסית, מאחר וגם מעמדם הינו כשל נושים רגילים שאינם מובטחים, כך שקיים ספק רב באם הם יזכו לראות בפירעון החובות כלפיהם.

על פי החלטת הפירוק החובות לספקים ונותני השירותים כוללים חובות לחברה שסיפקה שירותי מחשוב לקבוצת החברות של אור, חובות בגין דמי שכירות, דמי ניהול, וחשמל, וכן חובות למשרדי עורכי דין ומשרדי רואי חשבון.

כמה מילים לסיכום

אם רכשת דירה, מכרת קרקע או שחברת אור סיטי נדל"ן ו/או החברות שתחת שליטתה חייבות לך כספים, עליך להקדים ולפנות לעורך דין המתמחה בהליכי פשיטת רגל לצורך פעולה מהירה לנוכח האמור לעיל.

על הנושים השונים של קבוצת החברות של ענבל אור לעקוב אחר הפרסומים אודות הליכי הפירוק של החברות, ובמיוחד אודות מתן צו הפירוק הקבוע לגביהן לכשיינתן כזה.

תוך חצי שנה לאחר מכן, יהיה עליהם להגיש תביעות חוב בפני הכנ"ר, ולהמתין לתוצאות בדיקתן על ידי המפרק של החברה, אשר יקבע האם לאשרן ובאיזה היקף, או לאו. במידת הצורך ניתן יהיה לערער על החלטת המפרק בפני בית המשפט שדן בתיק הפירוק.

שאלות? רוצה לקבל ייעוץ אישי? חייג/י עכשיו: 072-334-2000