חייגו לשיחה אישית: 072-334-1001ייעוץ ראשוני חינם ללא התחייבות

אנחנו כאן בשבילך! סיוע מהיר אישי ומקצועי:
שם מלא
מספר טלפון
לחצו לשליחה
דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (2) דירוגים | דירוג ממוצע (5)
5 stars - based on 2 reviews

הערת אזהרה - על מה ולמה?

Hebrew

הערת אזהרה, הנרשמת בלשכת רישום והסדר המקרקעין הידועה גם כלשכת ה"טאבו", כוללת התחייבויות מצד בעל נכס מקרקעין לגבי עסקאות הקשורות לנכס זה.

ההמלצה היא שכל קונה הרוכש דירה, יפנה מיד עם החתימה על חוזה הרכישה לטאבו, על מנת שתירשם הערת אזהרה לטובתו, שכן יש להערה חשיבות רבה מבחינת הרוכש המשקיע כסף רב בנכס.

טרם הרכישה חשוב שהקונה יבדוק שאכן לא רשומה הערת אזהרה על הנכס ושהנכס אכן שייך לבעלים ושהוא אינו משועבד וכמו כן שהמוכר לא ביצע בו עסקה או התחייבות לעסקה עם קונה אחר.

ליחצו כאן לקבלת יעוץ משפטי אישי!

הערת אזהרה מגבילה את בעל הנכס כך שלא יוכל להתחייב למכור נכס זה ליותר מקונה אחד. מטרותיה העיקריות הן להגן על הרוכש מפני עסקאות סותרות ומפני נושים של המוכר וכמו כן להזהיר את הציבור שעל נכס המקרקעין המדובר, למשל דירה או בית פרטי, התבצעה עסקה או התחייבות לביצוע עסקה ולכן לא ניתן לסכם עסקאות על אותו נכס.

בכך עשויה הערת האזהרה למנוע כפילות עסקאות ובנוסף, רישום ההערה מבטיח לקונה שבמקרה וקיימים נושים למוכר, אין הם יכולים להטיל עיקולים של זכויותיו בנכס ובאופן זה מוגן הקונה מפני עסקה סותרת ומפני נושי המוכר.

השלב הראשון ברישום הערת אזהרה הוא הגשת בקשה בכתב לרישום הערת אזהרה החתומה על ידי המתחייב ואו הזכאי עם אימות של עורך דין או רשם ובמידה והמתחייב אינו בעל הזכות הרשומה, יש לצרף כתב הסכמה לרישום הערת אזהרה עם חתימת בעל הזכות. גם למסמך זה יש לצרף אימות של עורך דין.

לבקשה בכתב יש לצרף מסמכים שונים שהעיקריים שבהם הינם:

  • מסמך הכולל התחייבות בכתב של בעל הזכות לבצע את העסקה או להימנע מביצועה, חוזה או ייפוי כוח בלתי חוזר של בעל הזכות במקרקעין.
  • מסמכים המוכיחים את זהות החתומים על הבקשה וההתחייבות, כולל מסמכים המצורפים על ידי תאגיד במקרה שהקונה והמוכר או אחד מהם הוא תאגיד, במקרה כזה יצורפו תעודת רישום תאגיד, פרוטוקול אסיפת מנהלים שבה התקבלה החלטה על ביצוע העסקה ואישור על קיומה של החברה מעורך דין או רואה חשבון.
  • אישור על תשלום אגרה.
  • אישורים למקרים מיוחדים, למשל כאשר המתחייב הוא קטין, אזי יצורף אישור מבית המשפט.

סוגי הערות אזהרה

את הערת האזהרה הרגילה גם המוכר וגם הקונה רשאים להגיש את הבקשה.

הערת אזהרה מפורטת מתאימה למצבים שבהם הקונה רכש דירה בבית משותף הנמצא במהלך הבנייה אך הבית עדיין לא נרשם כבית משותף.

מאחר שחסרים פרטים לגבי העסקה יש לכלול ברישום פרטים נוספים של הנכס. במצב זה, בעת בקשה לרישום הערת אזהרה נדרשת הסכמת שני הצדדים, על מנת לכלול ברישום פרטים מזהים של הקונה והמוכר, סוג הרישום, כתובת הנכס וכדומה.

הבחנה נוספת נעשית בין הערת אזהרה לביצוע עסקה לבין הערת אזהרה שלא לבצע עסקה. הערת אזהרה לביצוע עסקה, הינה רישום בטאבו המעיד על כך שבעל הנכס מתחייב לביצוע העסקה. הערת אזהרה לא לבצע עסקה, בה מתחייב בעל הנכס להימנע מביצוע עסקה במקרקעין.הערת אזהרה - על מה ולמה?

הערת אזהרה לצורך משכנתא, היא הערה אשר נועדה לשמש כעירבון לבנק עבור הלוואה שהבנק נותן ללקוחותיו, עבור רכישת דירה.

דוגמא לכך היא כאשר זוג שמעוניין לקנות דירה מתקשר עם הבנק על מנת לקבל משכנתא, הבנק רשאי לבקש רישום הערת אזהרה על הנכס, כדי שיהיו בטחונות לכך שבעל הנכס המתכוון למכור את הדירה, לא ימכור אותה לקונים אחרים במקביל.

הסכמה הדרושה על פי צו של בית משפט, היא הערה בה בית המשפט רשאי לתת צו לרישום הערת אזהרה, על הצורך בהסכמה כאשר נדונות בפני בית המשפט סוגיות של חזקה, שימוש ובעלות במקרקעין.

כמו לדוגמא במקרה בו אמא נתנה הסכמה כתובה, להעביר את הדירה אשר בבעלותה על שם ילדיה, עוד בעודה בחיים וזאת בתנאי שתהיה לה זכות להתגורר בדירה עד סוף ימיה, אך הילדים מעוניינים לעבור למקום אחר ולמכור את הדירה.

האם מתנגדת ופונה לבית המשפט במקרה שכזה רשאי בית המשפט לתת צו לפיו לא ניתן יהיה למכור את הדירה ללא הסכמתה של האם.

הסכמה הדרושה על פי הסכם, הינה הערת אזהרה הנרשמת בהתאם להסכם הקובע, שלא ניתן לערוך עסקאות בנכס ללא הסכמת אחד מן הצדדים.

מקרה לדוגמא בו נדרשת הערה שכזו הוא כאשר אחד ההורים רושמים את הדירה על שם הילדים בעודם בחיים ורוצים להבטיח את זכותם להתגורר בה.

במצב זה ניתן לנסח הסכם בין ההורה לילדים הקובע, שלהורה יש זכות לגור בנכס לאורך כל חייו ולא ניתן לבצע עסקה בנכס ללא הסכמתו.

הצד המעוניין יגיש בקשה לרישום הערת אזהרה בעניין הצורך בהסכמה ויצרף אליה את ההסכם בעת הגשתה לרשם המקרקעין.

הערת אזהרה על היות המקרקעין מקרקעי יעוד - מקרקעי יעוד הם סוגים שונים של נכסי מקרקעין אשר נקבע לגביהם, בתקנות באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, שהם מקרקעי ציבור ונועדו לתועלתו.

בנכסים מסוג זה אין תוקף לעסקה כלשהיא אלא אם כן היא אושרה על ידי הממשלה או אחד משריה שנקבע לכך מטעמה. דוגמאות למקרקעי יעוד שעבורם נרשמה הערת אזהרה הן: שפת הים, הנהרות והנחלים, נמלים ונמלי תעופה, תחנות רכבת ומסילות ברזל.

הודעה על אי התאמה הנחשבת אף היא להערת אזהרה, מתפרסמת הודעה על אי התאמה של בניין או בית, אשר נבנו בחוסר התאמה להיתר הבנייה.

דוגמא להגשת בקשה להערה זו היא כאשר הועדה המקומית לתכנון ובנייה, מגישה בקשה לרשם המקרקעין לרישום הערת אזהרה, בעניין אי התאמת בניין או מבנה להיתר שנתנה הועדה. בהמשך יתכן מצב בו הרשם משוכנע על ידי אדם המעוניין בנכס, שאין הצדקה להערה ואז הוא יכול לבחור אם למחוק אותה.

בהערה על ביטול הרשאה משתמשים כאשר בעל הנכס מסר לחבר יפוי כוח למכירת הדירה ולאחר מכן התחרט והחליט לבטל את יפוי הכוח, אולם החבר לא רוצה להשיב את יפוי הכוח או שלא ניתן לאתר את מחזיק יפוי הכוח.

במצב זה על בעל המקרקעין לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, אשר תוציא הודעה רשמית שיפוי הכוח מבוטל ואין להתבסס עליו בביצוע עסקה על פי סעיף 26 לתקנות המקרקעין - ניהול ורישום.

סוג נוסף של הערת אזהרה הוא שינוי תכנית בניין עיר - הערה זו ניתנת במסגרת סמכויותיה של ועדת תכנון, הרשאית לבקש רישום הערת אזהרה על שינוי תכנית בניין עיר או לבקש ביטול הערת אזהרה זו.

הודעה על מקלט ציבורי - כאשר הנכס נמצא בתחום שיפוטה של רשות מקומית כלשהיא, יכולה הרשות וגם מפקד פיקוד העורף או ראש הג"א המחוזי, לבקש מרשם המקרקעין לרשום הערה, שאותו מקרקעין או חלק ממנו נועד לשמש כמקלט ציבורי בהתאם לחוק ההתגוננות האזרחית תשי"א 1951.

ניתן לבצע רישום הערת אזהרה גם על עסקה מותנית שזהו מצב שבו ההתחייבות לביצוע העסקה בנכס המקרקעין היא מותנית למשל, מסמך בו נקבע שבמקרה ויינתן היתר בנייה מסוים החוזה תקף ובמקרה שלא יינתן ההיתר, החוזה מבוטל.

הזכאי לרכישת הזכות בהתאם לחוזה, רשאי לפנות לרשם המקרקעין אשר חייב לרשום את הערת האזהרה לטובת הזכאי, למרות שהחוזה מותנה ויש סיכוי שעסקת המקרקעין לא תתבצע.

רישום אחר אשר ניתן לבצע הוא של הערות אזהרה נוגדות. כל המחזיק בהתחייבות כתובה מבעל הזכות המעידה על זכאותו לעסקת מקרקעין לטובתו, רשאי לדרוש רישום הערת אזהרה לטובתו.

האפשרות לרשום הערת אזהרה שנייה, גם אם היא נוגדת את זו הראשונה לגבי אותה יחידה, מקובלת בקרב הרשמים ויש לכך מספר דוגמאות:

במקרה בו רוכש קנה בעלות על נכס והוא מחזיק בחוזה בעלות אשר נחתם עם בעל המקרקעין, אותו קונה רשאי לדרוש הערת אזהרה ורשם המקרקעין ירשום את ההערה.

באופן דומה שוכר של מקרקעין או רוכש זכות קדימה, משכנתא וכדומה, רשאים להציג מסמך כתוב המוכיח שבעל הזכות התחייב לבצע עימם עסקה בקשר לזכותו בנכס ורשם המקרקעין ירשום הערה לטובת רוכש הזכות.

אם יש יותר מרוכש אחד לאותה זכות, ירשום הרשם הערות אזהרה לטובת כל רוכש שיציג התחייבות כתובה וביצוע העסקה ויבקש הערת אזהרה לטובתו. סדר רישום הערות האזהרה מתועד בסיכום הרישום של הנכס, כך שניתן לדעת עבור מי מהרוכשים נרשמה ההערה הראשונה.

כאשר קיימות כמה הערות אזהרה נוגדות, לא ניתן לבצע עסקת מקרקעין עד הסרת כל ההערות הנוגדות, כך שמי שנרשמה לטובתו ההערה הראשונה יצטרך להשיג ביטול של ההערות שנרשמו אחריו אשר נוגדות את זכותו.

בעיני בית המשפט תהא בדרך כלל עדיפות לזכותו של בעל הערת האזהרה אשר נרשמה ראשונה והבעלות תירשם על שמו אלא אם כן ההערה הראשונה נרשמה עקב חוזה מחייב לאחר המכירה.

מקרה לדוגמא להערות נוגדות הוא עריכת חוזה עם קונים, שנרשמה לטובתם הערת אזהרה אך העסקה לא בוצעה והוסכם לבטל את החוזה.

בהמשך נחתם חוזה עם קונה חדש ונרשמה הערה לטובתו אך הערת האזהרה הראשונה עדיין רשומה בטאבו, למרות ביטול החוזה עם הקונים שלטובתם נרשמה הערה זו. במצב זה יש צורך לבטל את ההערה הראשונה כדי שהעסקה החדשה תצא לפועל והבעלות תירשם בטאבו.

במקרה של עיקול נכס המקרקעין, מי שלטובתו נרשמת הערת האזהרה, חייב לאשר בפני רשם המקרקעין שהוא יודע שהנכס מעוקל ושהעסקה תוכל להתבצע רק לאחר הסרת העיקול.

אם הערת האזהרה נרשמה לאחר הטלת העיקול, ניתן יהיה לממש את העסקה רק לאחר הסרת העיקול. אם בעל הזכות בנכס לא יסיר את העיקול, העיקול גובר על הערת האזהרה שנרשמה אחריו וגם ההערה וגם העסקה אינן תקפות מבחינת הרשם ובעל החוב.

מי שהערת האזהרה נרשמה לטובתו, מפסיד אך רשאי לתבוע את המוכר על מנת להיפרע ממנו. אם הערת אזהרה נרשמה לפני שהוטל העיקול, ברוב המקרים הערת האזהרה גוברת על העיקול אשר הוטל מאוחר יותר והזכאי לזכות, שבגינה נרשמה ההערה, יוכל לבצע את העסקה ללא פגיעה בזכויותיו.

כאשר נחתמה עסקה חוזית נוגדת, כלומר מצב שבו רושם הערת האזהרה לטובתו ובהתאם להתחייבות בעל הזכות, אך לפני שהעסקה מסתיימת, ברישום מסתבר שבעל הזכות התחייב כלפי קונה אחר לפני רישום הערת האזהרה, כלומר להערה שנרשמה לטובת הרוכש המאוחר יותר, קדמה עסקה עם רוכש אחר.

במקרה שכזה, הרוכש בעל העסקה הראשונה יגבר על הרוכש המאוחר אלא אם הרוכש המאוחר התקשר בעסקה נוגדת בתום לב, שילם לבעל הזכות בשיעור שווה ערך עבור העסקה וירשום את הבעלות על שמו בתום לב.

הערת אזהרה מגינה מפני עסקה נוגדת רק כשמדובר בעסקה שבוצעה לאחר רישום ההערה והיא אינה מגינה על המוטב אם נחתמה התחייבות לעסקה לטובת אדם אחר לפני שהוסכם על עסקה בינו לבין בעל הזכויות בנכס המקרקעין.

ביטול הערת אזהרה יעשה בתנאי שמבקש רישום ההערה נותן לכך את הסכמתו. הביטול יכול להיעשות בשני מקרים: הראשון הוא במקרה בו מבקש רישום ההערה, נותן יפוי כוח לביטולה והשני, כאשר תוקף ההערה פג ואז הערת האזהרה מבוטלת באופן אוטומטי ויש לגשת לטאבו על מנת לבקש מחיקת הערת אזהרה.

על מנת למנוע מצב בו לא ניתן לבצע ביטול הערת אזהרה יש לנקוט בשני צעדים:

בעת המכירה במידה והקונה מבקש רישום הערה על מנת למנוע רכישה על ידי קונה אחר, חשוב להגביל את זכות הקונה לרישום לתקופה תחומה בזמן ובתנאים שמציב המוכר, זאת כדי למנוע מצב בו ירשום הקונה הערת אזהרה אך ישתהה בקנייה ואז המוכר לא יוכל לבטל את ההערה.

האפשרות השנייה היא לבקש מהקונה יפוי כוח, שיאפשר למוכר מחיקת הערת אזהרה במקרה שהוא לא עומד בתנאי ההסכם. יפוי כוח המאפשר ביטול הערת אזהרה עשוי לחסוך הליך משפטי במצב בו מתגלעים סכסוכים או חילוקי דעות בין הצדדים.

הערת אזהרה היא זכות קניינית או חוזית?

הגישה השלילית לפיה הערת אזהרה אינה יוצרת זכות קניינית, באה לידי ביטוי בשלושה פסקי דין מרכזיים.

בפסק דין ע"א 76/ 68 אטיאס נגד הממונה על המרשם, פסק השופט לנדוי שהערת אזהרה אינה זכות במקרקעין מאחר שהיא נועדה לשמש מחסום לרישום עסקאות במקרקעין, על מנת לשמור על כוחו של החיוב החוזי לרישום העסקה ומכאן שהערת האזהרה היא זכות שלילית, מאחר שהיא מונעת מאחרים לרכוש זכות קניינית בנכס, אך לא יוצרת זכות בעלת תוכן קנייני.

גם בפסק דין ע"א 83 / 205 חובני נגד דקלה, אומצה דעה זו ונקבע שהערת האזהרה אינה זכות במקרקעין ולכן אינה מבטיחה הגנה מלאה לקונה שרכש זכות במקרקעין.

לפיכך הערת האזהרה היא שלב בדרך להשגת הקניין. הרקע לפסיקה היא עסקת קומבינציה בין בעל הקרקע והקבלן בה הוסכם שתירשמנה הערות אזהרה לטובת הרוכשים. הרישום בוצע מתוקף יפוי כוח שנתן בעל הקרקע לקבלן.

בהמשך נקלע הקבלן לקשיים והרוכשים נאלצו להשלים את הבנייה בכוחות עצמם, אך ללא החלק שנועד לבעל הקרקע. השופטים פסקו שאין למחוק את הערות האזהרה שלטובת הרוכשים, מאחר שמי שהתחייב כלפיהם לרישום ההערה הוא הבעלים ולכן קיימת התחייבות בחוזה עם הקבלן שלא לפגוע בזכות רוכשי הדירות לקבל אותן.

בפסק דין בר"ע 70/ 178 בוקר נגד חברה אנגלו ישראלית, מתבטאת מהותה החוזית של הערת האזהרה. במקרה זה נרשמה הערת אזהרה לטובת בני זוג אשר חתמו על חוזה רכישת דירה ואף קבלו את הבעלות עליה והחלו להתגורר בה. את החוב שנותר למוכרים הבטיחו להעביר לבנק למשכנתאות.

טרם ביצוע התשלומים הוטל עיקול על הנכס על מנת לתבוע שטרות שזמן פרעונם קדם למועד חתימת החוזה.

במקרה זה נקבע שהעיקול גובר על הערת האזהרה גם אם הוטל לאחר רישומה, מאחר שכל עוד הרוכשים מחזיקים בחוזה והערת אזהרה בלבד, זכותם היא זכות חוזית בלבד ולא קניינית ומעמדם של בני הזוג עד להשלמת המכירה ורישום הבעלות הוא של נושים אחרים שיש למוכרים.

בעניין העיקול, נהוג שהערת אזהרה אשר נרשמה לפני הטלת עיקול גוברת עליו, אך ניתן לרשום הערה על זכות בנכס מעוקל ואז העיקול גובר על ההערה.

הגישה החיובית לגבי מהותה הקניינית של הערת אזהרה קובעת שאם לרוכש קיימת הערת אזהרה לטובתו, הוא יכול לכפות על המוכר את השלמת העסקה.

באופן זה מועלית הערת האזהרה לרמה קניינית. גישה זו מיוצגת בפסק דין ע"א 88/ 555 איטונג בע"מ נגד לוי דוד ובניו בע"מ, בו קבע השופט דב לוין שהערת אזהרה היא סוג של שעבוד הדורש רישום אצל רשם החברות וללא הרישום אין לה תוקף כלפי מפרק או נושה מובטח.

פסק דין ע"א 95/ 189 בנק אוצר החייל בע"מ נגד מזל אהרונוב, מציג את גישת הביניים שהיא הגישה הנהוגה. על פי גישה זו בהערת אזהרה יש שילוב של אופי קנייני מחד ולא קנייני מאידך ולכן יש לבחון את ההערה לאור הנסיבות הספציפיות.

במקרה זה התחייב הבעל בהסכם הגירושין להעביר קרקע חקלאית אשר נרכשה על ידי בני הזוג בעודם נשואים, לבעלות האישה. לאחר אישור ההסכם בבית המשפט, הוטל עיקול על הנכס שהיה עדיין רשום בבעלות הבעל, בגלל חוב שלו, שלטענת הבנק נוצר עוד בתקופת הנישואים.

בפסק הדין נקבע שהעיקול שהוטל על הקרקע לאחר שנערכה לגביה התחייבות לעסקה, נסוג מפני התחייבות חוזית שקדמה לו ולכן יש להעביר את הנכס לאישה.

שאלות לגבי הערת אזהרה? רוצה לקבל סיוע אישי?
חייג/י כעת לשיחה אישית עם עורך דין: 072-334-1001


תאריך:28/07/2014 09:43  מחבר: Bankruptcy Law
 
close