חייגו לשיחה אישית: 072-334-1001ייעוץ ראשוני חינם ללא התחייבות

אנחנו כאן בשבילך! סיוע מהיר אישי ומקצועי:
שם מלא
מספר טלפון
לחצו לשליחה
דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (0) דירוגים | דירוג ממוצע (0)
0 stars - based on 0 reviews

רכשתם דירה מהחברה של ענבל אור?

Hebrew

חקירת המס שמנהלת רשות המיסים כנגד ענבל אור, יזמית קבוצות הרכישה, בגין חשדות להעלמת עסקאות בהיקפים של עשרות מליוני ש"ח, מעוררת מטבע הדברים חשש לגורלם של כספיהם של חברי קבוצות הרכישה שלה.

קבוצת רכישה הנה קבוצה של יחידים המתאגדים יחדיו לשם רכישת קרקע ובניית בניין דירות מגורים עליה, תוך חיסכון ניכר בעלויות, לרבות עלויות המס. גודלה של הקבוצה מעניק לה כח קניה מרוכז מול קבלן הבניה, אשר מאפשר לה לקבל ממנו הנחה גבוהה במחיר, הקלות בתנאי פריסת התשלומים ומפרט דירות עשיר יותר.

כאשר יזם נדל"ן נקלע לקשיים כלכליים ונוצר חשש שהפרויקט הבניה יכשל חלילה ולא יגיע לסיומו, יש להבדיל בין מצבם של רוכשי דירות בעסקאות רגילות לבין מצבם של חברי קבוצות רכישה.

כאשר מדובר ברוכשי דירות בעסקאות רגילות, כספי הרוכשים מוגנים באמצעות ערבויות שהם קיבלו בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.

כאשר מדובר בקבוצות רכישה לרוכשים אין ערבויות, וזאת בשל שני המאפיינים הבאים:

ראשית כספי חברי קבוצות הרכישה אמורים להיות משולמים בהתאם להתקדמות הפרוייקט בפועל, כגון עבור מימון הקרקע, אגרות בנייה, הוצאות היתר בנייה, היטלי השבחה וכן הלאה.

כלומר, חברי הקבוצה אינם משלמים מראש את מלוא הכספים עבור הדירות, אלא רק בהתאם לביצוע שלבי הפרוייקט בפועל, דבר שמפחית לכאורה את הסכנה לכספיהם.

שנית, כספי קבוצות הרכישה אמורים להיות מועברים לשלושת היעדים הבאים:

  • תשלום לבעלי הקרקע לצורך מימון רכישת הקרקע.
  • תשלום לקבלן הבניה לצורך מימון בניית הדירות.
  • תשלום ליזם מארגן קבוצת הרכישה, כמו ענבל אור במקרה דנן, עבור דמי ניהול הפרוייקט.

לגבי הכספים ששולמו עבור רכישת הקרקע והכספים ששולמו לקבלן הבניה, אזי בהנחה שהפרויקט נוהל כקופה סגורה, ובמסגרת חשבונות בנק יעודיים וסגורים, לא צריכה לכאורה להיות בעיה לגביהם, במידה והיזם נקלע לקשיים כלכליים.

צריך לזכור כי הכספים עבור הקרקע אמורים להיות משולמים לבעל הקרקע כך שחברי קבוצת הרכישה הפכו למעשה לבעלי הקרקע. בנוסף, הכספים לקבלן הבניה אמורים להיות מועברים לידו, בהתאם לקצב ביצוע הפרוייקט בפועל על ידו.

אולם במידה וכל הכספים שולמו לחשבון מרוכז אחד, שממנו גם שולמו הוצאות הניהול של היזם, אזי עלול להתעורר חשש לגורל כספים אלו, במידה והם נוצלו שלא למטרות אליהן הן יועדו מלכתחילה.

לגבי הכספים ששולמו לענבל אור כדמי ניהול, סביר להניח שהמדובר בכספים שחשופים מיידית לסיכונים עקב היקלעותה לקשיים כלכליים.

כמו כן, יש לזכור כי בתמורה לקבלת דמי הניהול תפקידה של ענבל אור הינו לנהל את הפרוייקט. בין היתר, עליה לדאוג לביצועם של חוזי הבניה שקבוצת הרכישה קשורה בהם מול קבלני הבניה, לאשר חשבונות של ביצוע הפרוייקט, לשלם לקבלני הבניה תשלומים לפי התקדמות הפרוייקט בפועל, לדאוג לתיאומים שונים, פיננסיים ואחרים, לפתור קשיים ועיכובים שמתעוררים במהלך ביצוע הפרוייקט ועוד.

לפיכך, הסתבכותה הכלכלית של ענבל אור עלולה למנוע ממנה מלהמשיך ולטפל בכל אלה, וכתוצאה מכך לעכב את המשך ביצוע הפרוייקט והשלמתו בפועל.

במידה והמצב לא יפתר בסופו של דבר, תצטרך קבוצת הרכישה לקחת את ניהול הפרוייקט על עצמה, ולמנות גורם אחר מטעמה לשם המשך ניהולו עד לסיומו בפועל, וכמובן גם לממן את עלויותיו הנוספות, מעבר לדמי הניהול ששולמו כבר לענבל אור.

בעקבות היקלעותה של ענבל אור לקשיים כלכליים, הוגשו לבית המשפט המחוזי בתל אביב במהלך חודש מרץ 2016 מספר בקשות לפירוק החברה שבבעלותה, אור סיטי נדל"ן בע"מ, וזאת מטעם רוכשי דירות בקבוצת רכישה, וכן בקשה דחופה להקפאת הליכים כנגד החברה אשר הוגשה מטעם 11 נושים שלה.

בנוסף הוגשה גם בקשה לפשיטת רגל כנגד ענבל אור עצמה, בשל מכירת אותה דירה בכפל לשני קונים שונים, ביניהם שלי נרקיס, אשר מכונה מלך השוק האפור אשר נתן לאור הלוואה בגובה מיליוני שקלים בריבית נשך (קצת מעל 70% ריבית לשנה).

במהלך הדיון בבקשות אלו הצביע שופט ביהמ"ש המחוזי, איתן אורנשטיין, על שורה של כשלים וקשיים שלדבריו מהווים יותר מאשר רק תמרורי אזהרה לגבי החברה.

בין היתר, הסתבר כי החברה מכרה כאמור את אותה הדירה פעמיים, בנק מזרחי החזיר מאות צ'קים של החברה, מהדו"חות של החברה עולה כי דווח בהם על רווחים בפועל בשעה שהם רק על הנייר ולא ברור כמה הם ממשיים.

כמו כן יש לענבל אור עצמה, בעלת השליטה בחברה, חובות כספיים אישיים בהיקף של מיליוני שקלים והיא עצמה נזקקת להלוואות חוץ בנקאיות, קרי הלוואה בשוק אפור כדי לשלם חובות.

ביום 24.3.2016 הסכימה ענבל אור לבקשה להקפאת ההליכים כנגד החברה בבעלותה וזאת לאחר שהיא התנגדה לה מלכתחילה. בהתאם לכך ניתן צו הקפאת הליכים כנגד החברה למשך 30 יום, וכן הועמד סך של 250,000 ₪ מטעם בנק המזרחי לצורך הפעלת החברה בתקופת הקפאת ההליכים.

הקפאת ההליכים נועדה להקפיא את ההליכים המתנהלים כנגד החברה על מנת לאפשר לה להמשיך בניהול עסקיה, לעמוד שוב על רגליה ולהגיע להסדר מיטבי עם נושיה.

בנוסף, ניהול החברה עובר באופן זמני מידיה של ענבל אור לידי נאמן חיצוני (עורך דין איתן ארז), לפיכך עתידם של החברה והפרויקטים שהיא מנהלת תלוי במידה רבה ביכולתו של הנאמן ללמוד את מצב החברה בהקדם האפשרי ולנהלה בהתאם באופן מיטבי.

יש לקוות כי במהלך תקופת הקפאת ההליכים, תעלה החברה על פסים חיובים, באופן שיוביל לשיקומה לטובת כל הנוגעים בדבר ולרבות חברי קבוצות הרכישה עצמם.

קראו בהרחבה: הליך פירוק חברת אור סיטי נדל"ן

רכשת דירה מענבל אור? רוצה לקבל תשובות?
חייג/י עכשיו לשיחה אישית עם עורך דין: 072-334-1001


תאריך:11/04/2016 12:29  מחבר: Bankruptcy Law
 
close