כך תגן על עצמך ועל כסך בעסקת נדל''ן!
ענבל אור, אורן קובי או חברת אדמה, גיא מונסונגו... מה משותף לכל אלה? התשובה לכך ידועה. מדובר ביזמי נדל"ן אשר גרמו לנזקים כספיים כבדים ללקוחותיהם בשל ניהול חברות נדל"ן במרמה, חוסר תום לב, ותוך רדיפת בצע מובהקת.
ענבל אור הנה הבעלים של קבוצת אור אשר עסקה בארגון וניהול קבוצות רכישה. לקבוצה הוצא צו פירוק קבוע בחודש אוגוסט 2016 עקב חדלות פרעון שנגרמה בשל ניהולה הכושל של ענבל אור, וכן מאחר שכספי הלקוחות לא הופקדו בחשבונות נאמנות סגורים לצורך השלמת העסקאות, אלא בחשבון של החברה, ממנו משכה ענבל אור כספים לצורך מימון צרכיה האישים, ולרבות מימון תכשיטים ודירות יוקרה.
ענבל אור עצמה גם חשודה בהעלמת מיסים בעשרות מיליוני שקלים באמצעות חשבוניות פיקטיביות.
קראו בהרחבה: על פירוק חברת אור סיטי נדל"ן
אורן קובי הנו הבעלים של חברה אדמה, אשר עסקה בשיווק קרקעות חקלאיות לציבור הרחב, תוך הצגתן כקרקעות שמיועדות להפשרתן למגורים תוך זמן קצר בעתיד הקרוב, ולעיתים תוך חצי שנה-שנה בלבד, דבר שאמור היה כביכול לאפשר לרוכשים לקבל דירה במחיר מוזל מאד.
כלומר, אין המדובר במכירת דירת מגורים בפועל, אלא רק במכירת זכות לדירה וזאת בהסתמך על ציפיה שלרוב לא הייתה מבוססת כלל.
לחברה הוצא צו פירוק בחודש ספטמבר 2016 על רקע החשד שאורן קובי מעל בכספי הלקוחות בהיקף של כ-35 מיליון ש"ח. גם במקרה שלו הדבר התאפשר מאחר שכספי הלקוחות שלו לא הופקדו בחשבונות נאמנות סגורים לצורך השלמת העסקאות, אלא בחשבון של החברה ממנו משך אורן קובי כספים לצורך מימון צרכיו האישים, ולרבות לצורך מימון דירות יוקרה, רכבי יוקרה וטיולי ראווה בחו"ל.
כתוצאה מכך אותם לקוחות איבדו את כספיהם, מבלי שהם קיבלו לידם את הקרקע החקלאית. מנגד, לקוחות שכן קיבלו את הקרקע החקלאית, טוענים שהם הוטעו לגבי המצב התכנוני של הקרקע.
גיא מונסונגו הנו הבעלים של חברת DG נדל"ן וחברות אחרות בשם צמרות ומרום ברנר. מונסונגו נעצר בתחילת חודש נובמבר 2016 בשל שיווק ומכירת דירות במבנים בהם לא היו לא כלל זכויות ו/או תוכניות בניה מאושרות.
כך לדוגמא, הוא שיווק דירות למגורים של סטודנטים בבית מלון בכופר היישוב ברמת-גן, בשעה שאין לו כל בעלות על הנכס, ולעיריה גם לא הוגשו כל תוכניות בענין זה.
בנוסף, הוא מכר באמצעות חברה שבבעלותו 36 דירות בפרויקט פינוי-בינוי ברמת-גן, וגבה מקדמות של עד 250,000 ש"ח מהרוכשים, כשבפועל לא הוגשה כל תוכנית לוועדה, ולמעשה כלל לא היו תוכניות.
בבת-ים הוא שיווק דירות בפרויקט שהזכויות החוזיות בו הן של חברה אחרת, וגבה שם עמלות שלא הוחזרו לרוכשים.
בנוסף הוא שיווק יחידה במלון מפואר המבטיחה תשואה של 8% בשנה, תוך מצג כי מדובר במלון פעיל עם תפוסה מקסימלית, בעוד שבפועל מדובר בבית הארחה הממוקם באזור התעשייה של העיר, ותפוסת החדרים שם רחוקה מלהיות מלאה.
כללים שימנעו ממך להסתבך בעסקאות מפוקפקות!
בדיקת היזם היזם הינו הגורם הקריטי הראשון בכל עסקת נדל"ן. שכן, יש לזכור שהיזם הינו איש עסקים, שמטרתו הראשונה הינה להרוויח, וזאת לעתים על חשבון הרוכשים עצמם.
כאשר מדובר ביזם של קבוצת רכישה, כמו ענבל אור, ליזם יש אחריות כללית ועצומה על הפרויקט: ארגון חברי הקבוצה, חתימת כל המסמכים, ניהול כספים בשקיפות וכדין, קידום וקבלת אחריות להליכי התכנון, הוצאת היתר בנייה ועוד.
לפיכך, חשוב מאד לבדוק מי היזם, מהו המוניטין שיש לו, מי הם אנשי המקצוע שעימם הוא קשור, ובמיוחד האם יש לו ניסיון מוכח של היזם בבניית פרוייקטים קודמים, והאם הוא עמד בשני הפרמטרים העיקריים: מחיר הדירה ומועד מסירתה. כלומר, האם מחיר הדירה הראשוני השתנה ואם כן עד כמה, והאם הדירה נמסרה במועד.
לשם בירור העובדות על היזם, חשוב לא להסתפק בחיפוש שם היזם הגוגל, אלא מומלץ להיכנס גם למאגרי פסיקה משפטיים, ולבדוק האם קיימות תביעות כנגד מארגן קבוצת הרכישה, ובמיוחד תביעות שנוגעות להתנהלותו מול הרוכשים.
בנוסף מומלץ לשאול לקוחות מפרויקטים אחרים של היזם לקבל חוות דעת מהם אודותיו, בדיוק כשם שמבררים ומקבלים חוות דעת לגבי כל בעלי מקצוע אחרים, כגון קבלני משנה, ספקים וכדומה.
לשם כך מומלץ להסתובב בתוך פרויקטים אחרים של היזם, לבחון את רמת הגימור ואיכות הבניה, לבדוק האם יש שם ליקויי בניה ולשוחח שם עם הדיירים שם אודות שביעות רצונם מהפרויקט.
בדיקת המצב המשפטי של הזכויות בקרקע והמצב התכנוני שלה כאשר מדובר ביזם שמוכר דירות קיימות, כמו במקרה של גיא מונסונגו, יש לבדוק האם ליזם יש בכלל זכויות על הדירות ומהן בדיוק.
כאשר מדובר ביזם שמנהל קבוצות רכישה, כמו במקרה של ענבל אור, יש לבדוק היטב מהו המצב התכנוני העדכני ומצב התכנון הצפוי של הקרקע, מאחר שמרבית הפרויקטים מתחילים לפני שיש היתרי בניה מטעם הרשות המוניציפאלית שבתחומה נמצאת הקרקע.
רוב הבעיות צפויות כבר בשלב ההתארגנות הראשונית, בו יש קרקע אך אין עדיין היתרי בנייה והחלוקה בין הרוכשים היא בדרך כלל רעיונית בלבד.
ניתן לבדוק מידע זה אצל המחלקה ההנדסית של הרשות המוניציפאלית. בנוסף ניתן לבדוק מידע זה אצל אתר האינטרנט של הרשות המוניציפאלית, והאתר של רשות מקרקעי ישראל, במידה ומדובר בקרקע שלה.
לשם כך יש לברר את הגוש והחלקה שבהן צפוי הפרויקט להיבנות. ככלל, יש לבדוק את תכניות הבנייה של האיזור (קיימות ועתידיות) ואת מתאר האזור וזאת על מנת לדעת האם העסקה במסגרת קבוצת הרכישה הנה בכלל הגיונית.
בנוסף, יש לבדוק האם כבר החל תכנון לפרויקט, האם התכנון נסמך על תב"ע מאושרת או שנדרש אישור תב"ע, הקלות וכדומה, האם יש צפי ממשי למועד קבלת היתר ועוד.
מומלץ לא להסתמך על מתן הקלות בנייה מרחיקות לכת בעתיד ולוודא שתוכניות הבנייה הן רציונאליות וצפויות לאישורן החלק של הרשויות. כך ניתן להימנע ממצב בו לדוגמא רכשתם דירה בקומה 7 בבניין שקיבל אישור להקמת 6 קומות בלבד.
לגבי היתר בנייה, חשוב מאוד לוודא כי היתר בנייה צפוי להתקבל בטווח הנראה לעין, וזאת כדי למנוע מצב של של מכירת דירות על הנייר מבלי שיהיה להן אישור בפועל.
בהיתר הבנייה מופיעות מספר הדירות המאושרות לבנייה בפועל, ולכן כל הבטחה מצד מארגן הקבוצה לקבלת אישור ליחידות דיור נוספות הינה הבטחה בעלמא בלבד, אשר חושפת את הקונה לסיכון גדול, אין לסמוך עליה בשום אופן.
בהקשר זה מומלץ לקבוע בהסכם כי אי קבלת היתר בנייה תוך כשנה מיום גיבוש הקבוצה יהווה עילה לביטול העסקה וקבלת הכספים.
בנוסף, יש לבדוק האם הרשות המוניציפאלית הוציאה מכרזים לתשתיות ופיתוח עתידי של האיזור, הואיל וכל בניה של כביש, מחלף, בתי ספר, גני ילדים, מרכזים מסחריים וכדומה, הנה קריטית.
כאשר מדובר בשיווק קרקע חקלאית כמו במקרה של אורן קובי, יש לקחת בחשבון שהמידע התכנוני לגביה יהיה דל, ולכן מומלץ להסתכל בתוכנית המתאר הכללית ליישוב.
בנוסף, יש לקחת בחשבון שהליכי שינוי ייעוד של קרקע חקלאית למגורים בדרך כלל נמשכים שנים. יתרה מכך, יש להביא בחשבון שגם לאחר שינוי הייעוד יידרשו עוד כשנתיים־שלוש שבהן הרשות המוניציפלית מבצעת את תכנון ופיתוח הקרקע, הכנת תוכנית תשתיות וכיו"ב, אשר מהווים תנאי להוצאת היתר הבניה בתחום התוכנית.
וידוא קיום בנק מלווה בדרך כלל היזם נוהג לצרף לפרוייקט בנק מלווה שמממן את רכישת הנדל"ן עבור הקונים באמצעות מתן הלוואה.
לפיכך מומלץ לוודא קיומו של בנק ספציפי אשר מלווה את הפרוייקט, מאחר שהבנק נכנס כמלווה לפרוייקט בדרך כלל רק לאחר קיום סדרת בדיקות קפדניות, ועל כן קיומו מהווה אינדיקציה מרכזית למהימנות היזם.
במקרה של קבוצת רכישה, הבנק מהווה אינדיקציה גם ליציבות הקבוצה, מאחר שהבנק מאשר כל אחד מחברי הקבוצה, ואת יכולת ההחזר שלו כתנאי למתן הליווי.
לפיכך, מומלץ ליצור קשר עם הסניף הספציפי של הבנק המלווה, לבדוק ולוודא עמו שאכן יש חשבון ליווי לפרויקט שמיועד אך ורק לפרויקט. העדר בנק מלווה עלול להעיד על בעיות עתידיות ומהווה נורת אזהרה בוהקת אודות העסקה כולה.
הפקדת כספי הרכישה בחשבון נאמנות סגור שמיועד רק לצרכי הפרוייקט חשוב מאד להפקיד את כספי הרכישה בחשבון נאמנות סגור המיועד אך ורק לניהול אותו פרוייקט ספציפי, ולקבל חשבונית / קבלה בגין כל תשלום.
לשם כך, קחו את מספר חשבון הנאמנות והתקשרו בעצמכם לסניף הבנק כדי לוודא שאכן מדובר בחשבון נאמנות סגור, המיועד אך ורק לקבוצה של הבניין הספציפי שלכם.
בכך תימנעו מהטעות שעשו רוכשי הנדל"ן של ענבל אור ואורן קובי, אשר הפקידו את כספיהם לא בחשבון נאמנות ספציפי שמיועד רק לצרכי הפרוייקט, אלא בחשבונות כלליים של החברות שלהם, מהם כל אחד מהם משך כספים לצורך מימון צרכיהם האישיים.
ייצוג של עורך דין מומחה כאשר מדובר בעסקאות נדל"ן חשוב מאד להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן.
זיכרו כי הרוכש הממוצע לא מכיר את רזי התכנון וההליכים המשפטיים הנוגעים לעסקאות נדל"ן וזאת במיוחד בתחום קבוצות רכישה.
אסור בשום מקרה לסמוך רק על עורך הדין של היזם, שלמעשה דואג בעיקר לאינטרסים של הלקוח שלו. עורך הדין שלך יוכל לבדוק היטב את מצב הזכויות בקרקע, המצב התכנוני של הנדל"ן, החוזים עליהם אתם אמורים לחתום, לוודא רישום הערת אזהרה על הקרקע על שמכם, וכן לוודא שהכספים ששילמתם מגיעים אך ורק לחשבון הנאמנות הספציפי והסגור של הפרויקט.
סביר להניח כי אם תיישם את חמשת הכללים הבסיסיים הנ"ל, הסיכויים שתסתבך בעסקת נדל"ן מפוקפקת ותסכן את כספך יקטנו משמעותית.
קראו עוד: מה עושים במקרה שקבלן הבניין הסתבך בחובות כספיים?
