למחזר או לא למחזר, זאת השאלה!

עבור חלק ניכר מהמשפחות והיחידים משכנתא היא ההתחייבות הפיננסית המשמעותית ביותר שייקחו לאורך החיים.

גובה ההחזר החודשי, תקופת ההחזר והריביות שישולמו עשרות שנים קדימה הם פרמטרים שנקבעים במועד לקיחת המשכנתא עצמה. אלא שלאורך השנים חלים שינויים שמביאים עימם שיפור או הרעה ביחס ליכולת שלנו לעמוד בתנאי המשכנתא המקוריים.

כך למשל, קפיצה משמעותית בשכר החודשי מאפשרת לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר וכך לקצר את משך השנים של המשכנתא ואת תשלומי הריביות.

במצב ההפוך, קיצוץ משמעותי בשכר או הרחבת המשפחה שעלולים להביא לפגיעה ביכולת שלנו לעמוד בהחזר החודשי ולכן כדאי לבחון פריסה לשנים נוספות קדימה, מה שיקטין את גובה ההחזר החודשי, אך יביא לתשלומי ריביות גבוהים יותר בהסתכלות כוללת.

על אותו עיקרון גם קבלת כספים חד-פעמיים כמו ירושה או שחרור של קרן השתלמות משפיעים על תמונת המצב שלנו.

לכן, מומלץ אחת לכמה שנים מומלץ לבצע בחינה שבעקבותיה או שנשאיר את המשכנתא כפי שהיא או שנבצע ריענון קרי, פירעון המשכנתא (כולה או חלקה) אם יש באפשרותנו לעשות זאת, או ריענון מסוג אחר, שפירושו נטילת משכנתא חדשה בתנאים משופרים, כנגד סגירת המשכנתא הקיימת.

לצד שינויים פיננסיים-אישיים, הרי שחלים מפעם לפעם גם שינויים רגולטוריים-משפטיים. כך, ממש לאחרונה הוחלט בבנק ישראל לבטל את מגבלת הפריים, שינוי שיאפשר ליטול עד שני שליש מהמשכנתא במסלול הזול ביותר שיש, במקום עד שליש ממנה.

שינוי נוסף אשר צפוי להיכנס לתוקף במהלך שנת 2021 הוא הפחתת עמלת הפירעון המוקדם, עבור מי שמבקשים לפרוע חלק מהמשכנתא טרם סיומה.

מהו מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא יכול להתבצע ב-2 צורות. האחת היא נטילת משכנתא חדשה כנגד סגירת המשכנתא הקיימת. אפשרות אחרת, במידה ויש ברשותנו סכום כסף גדול (קיבלנו ירושה או נפרעה קרן השתלמות עם סכום נאה של כמה מאות אלפי שקלים) היא לפרוע חלק מהסכום ואת המשכנתא שנותרה למחזר למסלול כדאי יותר.

כך, נניח שיש לנו משכנתא עם יתרת תשלום של 800,000 שקל ל-20 שנה ומדי חודש אנו משלמים החזר חודשי 3,333. קיבלנו ירושה של 300,000 אלף ש"ח ובאמצעותה פרענו את כל יתרת התשלום במסלול הריבית הקבועה.

כעת נותרו לשלם חצי מיליון שקל ולכן נשלם מדי חודש החזר חודשי של קצת יותר מ-2,000 ש"ח. הנחת המוצא היא שההכנסה החודשית של משק הבית נותרה בעיניה ולכן כדאי למחזר את המשכנתא לאחת חדשה שבה היתרה של חצי מיליון השקלים תיפרע באמצעות תשלומים חודשיים של 3,333 ש"ח וכך נקצר את כמות החודשים קדימה לסיום פירעון המשכנתא.

באופן כזה גם נחסוך בתשלום הריביות וגם נוכל לשכוח את המשכנתא בגיל צעיר יותר.

צורה אחרת של מחזור היא כאשר משק הבית לא נהנה מקבלת סכום חד-פעמי, אלא נסיבות אחרות מצדיקות שינוי במשכנתא, כמו למשל עלייה בהכנסה החודשית, או שינויים חיצוניים כמו שינויים רגולטוריים או שינויים בריבית במשק.

ביטול מגבלת הפריים

אחד השינויים הרגולטוריים עליהם הוחלט לאחרונה הוא ביטול מגבלת הפריים ומיד ננסה להסביר מה זה אומר לגביך. כל משכנתא מורכבת מ-3 מסלולים כאשר עד שליש ממנה הוא במסלול פריים, לפחות שליש במסלול ריבית קבועה והיתרה במסלול ריבית משתנה.

מסלול הפריים הוא המסלול הנחשק ביותר משום שהריבית בו היא הנמוכה ביותר. הריבית מחושבת לפי ריבית הפריים במשק (בחודש ינואר 2021 היא עומדת על 1.6%) בתוספת או הפחתה של מרווח מסוים שהבנק מסכם אל מול הלקוח, למשל בתוספת של חצי אחוז או מינוס חצי אחוז.

מסלול הריבית הקבועה הוא מסלול בו הריבית קבועה ובהתאם להסכם ההלוואה היא צמודה או לא צמודה למדד. הריבית הקבועה היא לרוב 3% ומעלה.

מסלול הריבית המשתנה הוא מסלול שבו הריבית מקובעת ל-3 או ל-5 שנים ולרוב היא קצת נמוכה יותר מזו של הריבית במסלול הקבוע.

השינוי שנעשה לאחרונה יסיר את המגבלה שהיתה קיימת לפיה רק עד שליש (33%) מהמשכנתא יכולים היו להשתייך למסלול הפריים, וניתן יהיה כעת לקחת משכנתא או למחזר קיימת כאשר סכום כפול של עד שני שלישים ממנה יהיו במסלול הפריים.

נציין כי השינוי לא ישפיע על מי שנטל משכנתא לפני יותר מ-9 שנים משום שמגבלת הפריים של שליש נכנסה רק אז לתוקף.

מה יעשו הבנקים בעקבות השינוי?

שאלת השאלות היא האם כדאי למחזר את המשכנתא לעד 66% במסלול פריים כדי לחסוך בריביות ולהקטין את ההחזר החודשי, וכך לקחת למשל משכנתא חדשה בה שני שלישים יהיו במסלול הפריים והיתר במסלול ריבית קבועה, כנגד פירעון המשכנתא הקיימת.

על הנייר המהלך צפוי להוזיל את המשכנתא אבל יתכן  שהבנקים יפצו על המהלך בכך שהם יעלו את הריביות ביתר המסלולים.

כך למשל אם במשכנתא נתונה הריבית הכוללת במסלול הפריים היא 1.2%, הרי שהבנק יסכים לבצע מחזור במקביל להעלאת הריבית במסלול הפריים (למשל ל1.6%) כמו גם העלאה אפשרית של הריבית במסלול הקבוע, למשל מ-3% ל-3.15%.

מנגד יש הטוענים שהבנקים לא צפויים לייקר את הריביות האחרות משום שמסלול הפריים, בניגוד למסלולים האחרים, הוא מסלול שבו הסיכון הוא בכל מקרה לא על הבנק אלא על הלקוח.

ריבית הפריים היא ריבית אשר משקפת את העלות התפעולית של הבנק לצד רכיבים נוספים ונוספת עליה גם ריבית בנק ישראל (0.1% כיום).

כל עליה או ירידה בריבית בנק ישראל תעדכן אוטומטית את ריבית הפריים. במסלולים של ריבית קבועה או ריבית משתנה הבנק והלקוח שניהם נוטלים סיכון משום שהריבית מקובעת לכל אורך הדרך או לכל כמה שנים, ואילו הריבית במשק כן יכולה באותה תקופה לעלות או לרדת.

לכן בשורה התחתונה הכל שאלה של איזונים ומשחקים. יהיו משקי בית שאכן יקבלו הצעה שבה הצירוף הכולל הוא כדאי ויביא לחיסכון בריביות העתידיות ולהקטנת התשלומים החודשיים ויהיו משקי בית שייהנו מהעלאה של הריביות ביתר המסלולים כך שיהיה כדאי עבורם פשוט להישאר עם המשכנתא הקיימת.

כדי להפיק את המיטב מומלץ לבצע שופינג בכמה בנקים ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה ומתוך ההצעות לברור את ההצעה האטרקטיבית ביותר עבורכם, להתמקח מול הבנק שבו מתנהלת המשכנתא הנוכחית ומול אלו שנתנו הצעות יקרות יותר מההצעה הכי טובה.

לקחת בחשבון את קנס הפירעון המוקדם

שינוי רגולטורי נוסף שצפוי להיכנס לתוקף במהלך שנת 2021 הוא הוזלת עמלת הפירעון המוקדם.

עמלת פירעון מוקדם היא עמלה שיש לקחת בחשבון במסגרת חישוב העלויות כאשר שוקלים מחזור משכנתא. אם למשל מחזור את המשכנתא הקיימת להרכב של שני שליש במסלול הפריים יחסוך לנו עשרות אלפי שקלים בהסתכלות קדימה אבל נדרש כנגד לשלם עמלת פירעון מוקדם של כמה עשרות אלפי שקלים גם כן כדי לצאת מהמסלול הישן, הרי שלא בהכרח המהלך כדאי.  

הבנק למעשה דורש מאיתנו לשלם קנס מכיוון שכאשר הבנק העמיד לנו את המשכנתא הוא הסתמך על תזרים עתידי של ריביות שנשלם לו לאורך השנים קדימה. וכאשר אנו פורעים משכנתא אנחנו מקטינים את התזרים העתידי עליו הבנק מסתמך.

חישוב גובה הקנס מבוסס על הנתונים הספציפיים של המשכנתא, כאשר סכום עמלת הפירעון המוקדם נע בין כמה אלפי שקלים לעשרות אלפי שקלים. ולכן יש לקחת זאת בחשבון בעת קבלת ההחלטה האם לבצע מחזור או פירעון של חלק מהמשכנתא.

בחישוב גס, עבור משכנתא עם יתרה של כחצי מיליון שקל במסלול ריבית קבועה לא צמודה של 5% ויתרה של 13 שנים לפירעון, נידרש לשלם עמלה של מעל 50 אלף שקל כדי לצאת ממסלול הריבית הקבועה.

לאותה משכנתא אבל כזו ששייכת למסלול אחר של ריבית משתנה כל 3 או 5 שנים נשלם עמלת פירעון של פחות מ-10 אלף ש"ח, מכיוון שאנו קרובים לתחנה יציאה בתום כל 3 או 5 שנים ומכאן החשיבות הרבה של בחירת הרכב המשכנתא.

השינוי הרגולטורי הצפוי בהקשר הזה הוא שתתווסף מדרגת הנחה נוספת כתלות בשנות הפירעון. אם למשל נבקש לבצע פירעון מוקדם אחרי שנתיים אנו נהנים כיום מהנחה של 20% ומהנחה של 30% לפירעון אחרי 5 שנים. עם השינוי הצפוי תהיה מדרגת הנחה של 50% עבור מי שיבקש לפרוע אחרי 8 שנים ביחס למועד נטילת המשכנתא.

למחזר או לא למחזר...

מחזור של משכנתא ככלל ובפרט בגלל ביטול מגבלת הפריים הוא נושא חשוב שדורש בחינה והשקעה של זמן כדי לקבל החלטה מושכלת, אבל זה בהחלט שווה את הבדיקה.

במידה ואתם בישורת האחרונה לקראת סיום תשלומי המשכנתא הרי שלא כדאי עבורכם ככל הנראה לבצע את הבדיקה משום שבשנים האחרונות של חיי המשכנתא התשלומים הם בכל מקרה על הקרן וכמעט ולא על הריביות.

זכרו כי הבנק לא יכול לסרב לכם למחזור משכנתא אבל הוא בהחלט יכול להציע לכם הצעה שלא תשתלם לכם.

נקודה חשובה להבנה בכל התהליך היא שההחלטה הסופית עבור משק בית ספציפי האם לבצע שינויים במשכנתא היא אינדיבידואלית ומבוססת על צירוף וניתוח של נסיבות ותנאים לאותו משק בית.

על מנת לקבל החלטה מושכלת מומלץ לבצע בחינה מספרית מדוקדקת ובמידת הצורך להיוועץ באיש מקצוע מנוסה מתחום המשכנתאות או עורך דין המתמחה בדיני בנקאות. גם אם החלטתם להיעזר באיש מקצוע, חשוב מאוד להבין את העקרונות הבסיסיים שתוארו כאן, כדי להפיק את המיטב מהסיוע המקצועי ולחסוך כמה שיותר כסף בעת מחזור המשכנתא.

עוד בנושא: כך תורידו את הריבית על ההלוואה הבאה!